Под строительным контролем понимается перечень экспертно-проверочных мероприятий, которые позволяют обеспечить полное соблюдение прописанных в проекте сроков, цен, объемов и качества проведенных работ и израсходованных стройматериалов. Проводящие его специалисты также следят за тем, чтобы выполняемые работы соответствовали:

  • техническим регламентам;
  • рекомендациям, прописанным по итогам проведенных инженерных изысканий;
  • условиям реализации градостроительного плана для конкретного участка.

Строительный контроль в нормативных документах до 2012 года фигурировал как технический надзор, поэтому сегодня в ходу остаются обе формулировки.

Проведение строительного контроля требуется, когда ведутся строительные и ремонтные работы, а также реконструируются объекты капитального строительства. Его организует непосредственно то лицо, которое занимается проведением работ. Стройку, реконструкцию и капремонт могут вести по договору, и в этом случае ответственность за контроль качества строительных работ тоже лежит на заказчике или застройщике. И тот, и другой могут привлекать проектировщика для проверки соответствия выполняемых работ имеющемуся проекту.

В ГК РФ прописано право заказчика на привлечение специалистов для выполнения строительного контроля и отслеживания качества проводимых работ. Заказчик может отказаться от надзорной функции из-за отсутствия у него специальных навыков и по другим причинам, и в таком случае он получает возможность привлечь третье лицо. Это может быть организация или ИП с соответствующим допуском СРО, предполагающим проведение строительного контроля при строительстве. Третье лицо получает не только надзорную функцию, но и наделяется правом принимать решения от имени заказчика. Естественно, оно это делает в рамках собственной компетенции и при согласовании своих действий с заказчиком. Заказчик привлекает стороннюю инспекцию технического надзора без согласования с подрядчиком, который будет проверяться. Этот момент закреплен в ГК РФ.

Служба технического контроля — цели работы

Путем контроля выполнения строительных работ достигаются следующие результаты:

  • обеспечивается высокое качество строительства;
  • подтверждается применение только закрепленных в проекте стройматериалов;
  • проект реализуется без превышения утвержденной сметной стоимости.

Профессиональные инженеры строительного контроля своими действиями обеспечивают решение большого числа проблем, часто всплывающих при строительных работах. Например, эти специалисты позволяют предотвратить следующие негативные последствия:

  • трещины, деформации и неравномерная осадка зданий, а также их разрушения, возникшие из-за нарушения условий проекта, строительных технологий и установленных нормативов;
  • безосновательный перерасход средств на воплощение проекта, который без правильно организованного контроля может составлять 30-50% от изначально рассчитанной суммы;
  • ведение исполнительной техдокументации с нарушениями, приводящими к усложнению поиска допущенных в ходе строительства ошибок и намеренных отхождений подрядчика от проекта. По этой же причине в будущем затрудняется нормальная эксплуатация здания;
  • экологические проблемы, связанные с применением некачественных материалов и несоблюдением технологий;
  • нарушение сроков выполнения проекта, снижающее его рентабельность.

Проводится контроль строительных объектов для жилых домов, всевозможной коммерческой недвижимости, промышленных зданий и сооружений, объектов, относящихся к культурному наследию. Многие думают, что контролеры здесь, в первую очередь, ищут брак и уже совершенные ошибки. На самом деле служба технадзора, прежде всего, предотвращает воплощение в жизнь ошибочных технических решений, способных навредить качеству объекта.

Технадзор в строительстве — как он ведется

Особое значение контрольных процедур отразилось на том, что порядок проведения строительного контроля закреплен в государственных нормативно-правовых актах. Для выполнения нужных действий здесь собирают рабочую группу контролеров, в которую при необходимости включаются инженеры со следующей специализацией:

  • общестроительные работы;
  • электросети;
  • водопроводные системы;
  • сантехника и канализация;
  • вентиляция и кондиционирование.

В инспекцию технадзора может входить также инженер-проектировщик и специалист, разрабатывающий и анализирующий сметную документацию.

Сформированная группа проводит на объекте требующиеся контрольные мероприятия с периодичностью, определяющейся проектными условиями и сложностью выполняемых работ. Каждый раз при визите на подконтрольный объект готовятся отчетные документы, в которых:

  • описываются обнаруженные дефекты и нарушения;
  • приводятся положения из нормативной и технической документации, подтверждающие наличие указанных нарушений;
  • прикрепляются фотографии;
  • приводятся графики выполнения работ;
  • даются таблицы расходования средств.

Каждый конкретный объект получает своего инженера технического надзора. Если объем обязанностей большой, то он присутствует на месте полный рабочий день и решает следующие задачи:

  • контроль качества работ;
  • подготовка исполнительных документов;
  • ведение журнала работ;
  • участие в производственных совещаниях и многое другое.

В случае надобности этот специалист может выходить на объект во вторую смену, в выходные и праздники. Прочих инженеров, разбирающихся в специальных видах работ, привлекают по мере необходимости. Их тоже можно прикреплять к конкретным объектам.

Правильным проведение контроля строительных работ можно считать в том случае, если имеет место перекрестный контроль, то есть на стройплощадке дополнительно регулярно проводится инспекторская проверка главного инженера. Инспекторы технадзора регулярно отправляют заказчику письменные отчеты с описанием хода строительно-монтажных работ, найденных и ликвидированных недостатков. По умолчанию это делается раз в месяц.

Рабочее место сотрудника службы строительного контроля оснащается:

  • компьютером с базой требующейся нормативной документации и справочной литературы;
  • цифровым фотоаппаратом;
  • ручными измерительными инструментами;
  • различным сложным высокотехнологичным оборудованием, к примеру, измерителями прочности бетона, многофункциональными термометрами с зондами, пирометрами и многим другим.

Когда проект завершается, служба строительного контроля принимает участие в его сдаче Государственной приемочной комиссии.

В отдельных случаях технический надзор объектов начинается уже в ходе строительства. В такой ситуации будет правильно сначала выполнить предварительное обследование здания для того, чтобы не упустить факты нарушения технологий или появившиеся конструктивные дефекты. Это нужно для существенного снижения рисков возникновения в будущем проблем с качеством.

Если на объекте произошла аварийная ситуация, то лицо, отвечающее за технический надзор в строительстве, должно дать соответствующее уведомление в орган государственного строительного контроля.

Строительный надзор и контроль — особенности процедуры

Крупные строительные компании обычно имеют в своей структуре подразделение, задачей которого является осуществление строительного контроля. Если его нет, то тогда привлекается третье лицо, не контролируемое инвестором или генеральным подрядчиком.

Профессионалы обязательно должны участвовать в строительном надзоре, так как тут нужно:

  • изучать всю имеющуюся проектную документацию;
  • делать проверки узлов и конструкций здания при его возведении;
  • следить за качеством строительных материалов;
  • отслеживать то, насколько соблюдаются строительные технологии.

У инвестора нет соответствующих знаний по этим вопросам, так как его основная деятельность связана совсем с другими моментами. Нужные знания и навыки есть у подрядчиков, но неправильно будет поручать им контролировать самих себя. В некоторых строительных фирмах вводят специальную должность, занимающий которую специалист выполняет обязанности технадзора. Впрочем, даже если он принимает на себя всю полагающуюся тут ответственность, говорить о его полной независимости не получается. Для решения описываемых вопросов лучше всего привлекать третье незаинтересованное лицо, которое обладает соответствующим опытом и необходимыми допусками.

Больше всего в операционном контроле качества строительных работ заинтересован инвестор. В проект вкладываются его средства, и он справедливо полагает, что работы должны выполняться по плану в оговоренные сроки с оптимальным качеством. Чтобы строительство велось качественно, в нем в виде обязательной стороны должен участвовать инженер технадзора. Богатый опыт инспекторов позволяет обнаруживать ошибки прорабов, допущенные при чтении чертежей, а также просчеты рабочих, которые пропустил все тот же прораб. Все эти ошибки должны быть найдены и устранены до того, как они будут воплощены в строительстве и серьезно повлияют на качество строящегося здания.

Генподрядчики и исполнители строительных работ практически никогда не чинят препятствий лицам, которые выполняют проверки технадзора. Объясняется это тем, что строители заинтересованы в наличии третьей стороны (независимого контролера), которая:

  • тщательно осматривает объект и обнаруживает допущенные нарушения;
  • подтверждает то, что работы проводятся на должном уровне качества;
  • согласовывает определенные изменения в проекте с проектировщиком.

Проект может потребовать корректировки по разным причинам. Например, такая необходимость появляется при обнаружении инспекцией технического надзора ошибок в нем, либо при внесении заказчиком (инвестором) изменений в проектную документацию.

Строительно-технический контроль решает задачу обеспечения того, чтобы все строительно-монтажные работы соответствовали созданному проекту. Если конструкции при строительстве изменяются, то соответствующие корректировки должны появиться и в проектной документации.

Контроль качества строительства — это одна из функций технического заказчика. В то же время специалисты, на которых возлагается проведение технического надзора, не принимают участия в решении вопросов, касающихся:

  • согласований проекта;
  • авторского надзора;
  • получения разрешений на ведение строительства.

Потребность в услугах технадзора возникает не только при ведении строительных работ по общепринятому сценарию. Нужны они и когда по разным причинам требуется консервация строительства. Привлеченная сюда команда специалистов поможет получить гарантию того, что качество уже выполненных строительных работ будет сохранено, а также повысить вероятность успешно возобновления стройки в будущем.

При контроле строительно-монтажных работ обязательно проверяется закладка на объекте инженерных коммуникаций. Контрольные действия запускаются еще до старта строительства, когда на строительной площадке проводятся подготовительные работы. Элементы инженерных коммуникаций всегда прокладываются скрыто, в связи с чем у владельцев зданий нет возможности дать правильную оценку качеству выполненных работ. Это одна из причин того, зачем им нужен технадзор, ведь он позволяет получить в свое распоряжение специалистов, на квалификацию которых можно опереться.

Предоставлением услуг строительного контроля занимаются специалисты, обладающие высокой квалификацией в области строительства. У инженеров, занимающихся этими вопросами, имеется профильное высшее образование, они отлично разбираются во всех технологиях и видах технического надзора.

Проведение строительного контроля не ограничивается вопросами технического характера, большое значение здесь имеют и экономические моменты. Инженеры, помимо прочего, отслеживают экономические показатели для объекта строительства и следят за тем, чтобы они соответствовали его назначению. Технадзор ведется по четкому плану, согласованному с планом выполнения строительно-монтажных работ.

Проводится контроль качества строительно-монтажных работ в течение всего периода строительства до того, как здание будет принято и введено в эксплуатацию. Планировать надзорные процедуры начинают еще на этапе подготовки к возведению объекта. Между сторонами подписывается договор на технадзор, в котором определяется компетенция инженеров, их задачи и функции. Отдельные мероприятия могут проводиться с привлечением других исполнителей — компаний и ИП с необходимым опытом и допусками на специальные работы. Кроме специалистов-электриков, сантехников и вентиляционщиков можно привлекать специализированные лаборатории по контролю качества стройматериалов, например, занимающиеся испытаниями бетона.

Существующие виды технического надзора

Техническим надзором заказчика называется комплекс мероприятий, состоящий из широкого перечня работ. Инженеры технадзора в рамках своих обязанностей должны выполнять следующие действия:

  • проверять наличие нужных документов на использующиеся подрядчиком стройматериалы, изделия и оборудование. К этой документации относятся, например, итоги входного контроля и результаты испытаний в лабораториях;
  • контролировать складирование и хранение стройматериалов и оборудования. При наличии нарушений в данных вопросах их можно запретить использовать по требованиям технадзора;
  • проверять правильность подготовки проектных и исполнительных документов;
  • контролировать то, как соблюдаются строительные технологии;
  • проверять в выборочном порядке то, насколько точно располагаются конструктивные элементы возводимого здания;
  • проверять, направляются ли в контролирующие органы соответствующие извещения при возникновении аварийных ситуаций;
  • контролировать, не происходит ли при выполнении работ нарушений календарного плана и условий договора. В ходе проверки составляются двусторонние акты, которые подписываются вместе с представителем исполнителя. Запуск следующего этапа строительства должен производиться после того, как будут подписаны все акты. Это происходит только после устранения всех обнаруженных ранее нарушений;
  • давать вместе с исполнителем итоговую оценку соответствия объекта проекту и нормативным документам.

На сегодня система строительного контроля обязательна для большого перечня строительных объектов. Заказчик решает сам, в какой форме он будет проводиться. Права технадзора могут сохранять за собой застройщик или инвестор, но эффективность будет значительно выше при привлечении третьей стороны. Договор на технадзор заключается, только если заказчик имеет разрешение на строительство.

Цена услуг определяется сложностью объекта и применяющейся схемой строительного контроля, но в любом случае она составляет 2-5% от итоговой суммы в строительной смете. Для простых объектов будет достаточно одного инженера, периодически приезжающего для проведения проверок. Если строительство сложное и масштабное, то здесь часто привлекается целая группа экспертов, которые плотно вовлекаются в строительные работы. Расходы, которые идут на обеспечение работы независимой инспекции, окупаются за первые месяцы ее деятельности. Наличие на объекте инженеров технического надзора дает возможность сдать его в установленный срок без нареканий со стороны контролирующих органов. И вместе с этим обеспечивается серьезная экономия инвестируемых средств, так как их расходование пристально контролируется.

Профессиональная организация технического надзора в строительстве дает дополнительную гарантию соблюдения подрядчиком имеющихся строительных норм и правил. В то же время исполнители при наличии должного контроля более строго соблюдают сроки строительства и выполняют заложенные в смету нормативы. Правильным решением здесь будет привлечение сторонних специалистов, а не самостоятельное выполнение не относящихся к своей сфере компетенции контрольных функций. В результате инвестор не тратит времени и сил на непрофильную активность и не вносит дополнительных сложностей в свой документооборот. Профессионалы предоставляют ему официальные отчеты, обладающие полной юридической силой. Полученные документы технадзора в будущем в случае надобности можно использовать в качестве весомого аргумента для решения любых споров, в том числе, и в суде.

Вопрос-ответ о строительном техническом надзоре

1. Готовимся начать строить дом за городом. От соседей и из Интернета неоднократно слышали, что подрядчики могут в несколько раз завысить ту стоимость работ, которая была определена изначально. Лишних денег на такие переплаты нет. Подскажите, в какой момент лучше привлечь специалистов, чтобы они занялись строительным техническим надзором?

Да, ситуации подобные описанным вами встречаются регулярно. Естественно, завышение стоимости происходит и в связи с объективными факторами, однако деятельность подрядчиков здесь во многом имеет определяющее значение. Пригашать профессионалов для организации строительного контроля обязательно нужно в том случае, если вы хотите полностью избежать завышения стоимости или сделать так, чтобы она была минимальной и полностью обоснованной.

Эксперт по технадзору на объект должен привлекаться как можно раньше, когда еще идет проектирование. Он на каждой стадии строительства проводит аналитическую работу, за счет чего разница между изначальной суммой в смете и реальными затратами по завершении проекта будет минимальной. Важным элементом работы эксперта по техническому надзору здесь является организация переговоров с привлечением заказчика и подрядчика. В ходе них разрешаются все спорные моменты, например, ведется обсуждение обнаруженных недостатков и способов их устранения. По мере надобности может также корректироваться документация к проекту.

2. Какова стоимость привлечения специалистов для организации технического надзора? Привязывают ли ее в качестве определенного процента к общей стоимости строительства?

Привязка в виде процентной ставки может производиться только в случае, когда осуществление технического надзора реализуется в комплексном формате. Здесь предполагается, что инспекция привлекается на объект еще в момент проектирования и ведет его вплоть до сдачи в эксплуатацию. В случае привлечения специалистов лишь для каких-то выборочных мероприятий цена услуг технадзора рассчитывается в зависимости от сложности и длительности выполнения необходимых действий.