Лицо, представляющее интересы инвестора и занимающееся сопровождением его проектов на всем протяжении их реализации, называется техническим заказчиком. Он в ходе своей работы профессионально решает все возникающие вопросы технического и юридического характера. Техзаказчик несет полную ответственность перед инвестором за техническую и экономическую сторону строительства, начиная с этапа проектирования. За ним же закрепляется обязанность по отстаиванию финансовых интересов своего нанимателя. Отношения сторон регулируются договором, в котором указывается, на каких условиях происходит сотрудничество, а также какой объем ответственности принимает на себя каждая из сторон.

Среди обязанностей технического заказчика одной из основных задач является проведение строительного контроля. Он предполагает серьезные проверки каждого этапа строительства, что позволяет обнаружить нарушения и ошибки в технологиях проводимых работ.

К функциям технического заказчика в строительстве относится слежение за расходованием средств, которые инвестор вкладывает в проект. Тут очень важно не допустить необоснованного перерасхода финансовых ресурсов. Полностью этот момент исключить нельзя, но он должен быть минимизирован.

Инвестор в заключаемый договор с техническим заказчиком может включить любой объем его обязательств. Нередко техзаказчику поручается проводить все этапы реализации инвестиционного проекта. Перечень услуг технического заказчика очень широк, он включает в себя и сбор исходно-разрешительной документации при разработке проекта, и оформление разрешений при вводе объекта в эксплуатацию. Таким образом, техзаказчик работает от самого начала реализации проекта до его полного завершения. По потребности он может производить и другие действия, например, подписывать договоренности с эксплуатирующими и ресурсоснабжающими компаниями.

Обобщенно можно сказать, что служба технического заказчика решает следующие задачи:

  • производит сбор и подготовку исходно-разрешительных документов;
  • контролирует процесс разработки проекта;
  • организует различные экспертные проверки проектов;
  • оформляет разрешительную документацию на строительство;
  • ведет технический надзор на строительном объекте;
  • вводит завершенные объекты в эксплуатацию.

Технический заказчик — ведущий организатор строительства

У многих сложилось неправильное представление о техническом заказчике как о вспомогательной организации, которая может быстро и грамотно собрать пакет разрешительных документов, а также добиться нужных согласований. Однако на самом деле техзаказчик — это надежный партнер и эксперт в следующих областях:

  • организация работ на стройплощадке;
  • оформление ТУ для подключения объекта к инженерным сетям;
  • контроль расходования денежных средств и многих других.

На компанию, являющуюся техническим заказчиком, возлагается решение всех основных задач, связанных с управлением строительными процессами и организацией эффективной совместной работы всех их участников. Техзаказчик также организует технический надзор, который заключается в контроле качества строительства и соблюдения сроков реализации проекта.

На официальном уровне понятие технический заказчик возникло в 1980-е годы, когда Госстрой выпустил соответствующее положение. Госзаказчик инициировал создание специальной службы, которой было поручено вести подготовку к стройке и технадзор. Еще через какое-то время у заказчика-застройщика в качестве отдельного направления работы было выделено решение инвестиционных вопросов. Этот момент обычно и связывают с появлением понятия единого технического заказчика. Работавшая в те годы служба технического заказчика в строительстве исправно выполняла возложенные на нее функции, в том числе, и по контролю качества строительных работ. В 1991-м году страны не стало, и вместе с ней перестала существовать советская система хозяйствования, но эта служба осталась готовой более других к работе в совершенно новых условиях.

Обычно регистрирующийся как ООО технический заказчик — это один из важных участников строительного рынка, потому что он ведет многоплановую работу, посильную только специалистам с многолетним опытом. При этом нужно понимать, что ни в одном учебном заведении не учат на такую специальность, и все берущие на себя обязанности по осуществлению функций технического заказчика получают нужные навыки на практике в течение многих лет работы.

Технический заказчик в строительстве — это полноправный субъект строительной отрасли, который был признан таковым совсем недавно. Официальное закрепление понятия в документах произошло в 2011 году. Гражданский кодекс пополнился определением, в соответствии с которым техзаказчиком называется компания или физическое лицо (действующее на профессиональной основе), наделяющееся застройщиком соответствующими полномочиями и получающее возможность действовать от его имени. Гражданский кодекс одновременно с этим определяет, что застройщиком и техническим заказчиком может быть одно лицо. Такая схема реализуется в случаях, когда первый отказывается от привлечения сторонних профессионалов и сам выполняет необходимую здесь работу.

Задачи, решающиеся на практике техническим заказчиком

Для полноценного понимания значения службы единого технического заказчика надо более детально рассказать о выполняемой ею работе. Техзаказчик на первом этапе принимается за подготовку предпроектных и проектных документов, он же управляет проектом, пока тот разрабатывается и согласовывается. На его плечи ложится организация эффективного взаимодействия всех задействованных в процессе сторон:

  • инвесторы (заказчики);
  • проектировщики;
  • подрядчики;
  • выдающие нужные разрешения контролирующие органы.

Департаментом технического заказчика соблюдаются те интересы, которые имеются у каждой из сторон, и одновременно с этим он обеспечивает сдачу объекта в установленные сроки. Естественно, обязательно нужно следить за соответствием проектным и нормативным документам.

Работа начинается с того, что выделяется участок под застройку с утвержденным для него градостроительным планом. На его основании отделом технического заказчика проводится подготовка сразу нескольких документов, среди которых:

  • арендный договор;
  • договор на безвозмездное использование земли в течение определенного срока, пока идет разработка проекта и осуществляется строительство;
  • документы, позволяющие оформить земельно-имущественные отношения;
  • документы, позволяющие перевести землю в необходимую категорию.

Когда разработка и согласования архитектурно-планировочной концепции завершены, нужно оформить технические условия для того, чтобы объект был подключен к инженерным сетям. Тот, на кого возложено исполнение функций технического заказчика, должен помимо получения этих документов подтвердить действие всех оформленных ТУ в различных эксплуатирующих организациях. Оказание услуг технического заказчика заключается, в том числе, в налаживании контакта с организациями, которые поставляют на объект:

  • электричество;
  • воду (и отводят канализационные стоки);
  • тепло;
  • газ;
  • радиосигнал;
  • телефонную связь;
  • наружное освещение и так далее.

Когда все эксплуатирующие организации будут пройдены, техзаказчик займется подготовкой тендера для подбора проектировщика. В единый комплект здесь собираются все необходимые документы, среди которых:

  • ТУ для подключения инженерных коммуникаций;
  • градостроительный план на застройку участка;
  • архитектурная концепция, имеющая привязку к участку;
  • геоподоснова и прочее.

Техническим заказчиком в строительстве производится заключение договора с подобранным проектировщиком, в котором указываются сроки выполнения требующихся работ. Созданный проект согласовывается в архитектурном и прочих департаментах. Помимо этого, в отношении проекта проводятся различные экспертизы, в том числе, относительно его пожарной, промышленной и экологической безопасности.

После полного согласования проекта система единого технического заказчика осуществляет его передачу инвестору. Он запускает тендер, в рамках которого подбирается подрядчик, а также поставщики оборудования и строительных материалов. На данном этапе обязанности технического заказчика в строительстве заключаются в том, что он готовит материалы к конкурсу и следит за сроками, в которые он будет проводиться.

Когда проект разработан и определены лица, ответственные за его выполнение, техзаказчик начинает работать над оформлением разрешения на строительство. Документы на земельный участок должны подтверждать то, что он отводится под строительные работы. На период выполнения строительных работ городские эксплуатационные службы должны разрешить пользоваться действующими коммуникациями. Кроме этого, необходимо производить согласование работ, которые будут вестись в местах, где находятся:

  • воздушные линии электропередач;
  • различные инженерные сооружения;
  • подземные коммуникации.

На техническом заказчике по определению лежит ответственность за решение всех вопросов, связанных с подготовкой участка под строительство. Он занимается, в том числе, пересадкой и вырубкой деревьев, если таковые находятся в зоне застройки. Здесь требуется предоставить доказательства необходимости вырубки, и на стройплощадке обязательно должны побывать сотрудники из того департамента администрации, который занимается этими проблемами.

В рамках услуг технического заказчика в строительстве осуществляются следующие мероприятия:

  • создание геодезической разбивочной основы строительства;
  • выполнение для зданий разбивки осей и трасс;
  • мониторинг в ходе выполнения строительных работ зданий и сооружений;
  • курирование работ по бурению и геологоразведке, которые нужны при проведении изысканий в рамках подготовки к застройке участка.

Нами был приведен далеко не полный перечень функций технического заказчика в проектировании и проведении подготовительных работ перед строительством. В то же время уже из этой информации вполне понятно, насколько серьезную работу проводит привлеченный инвестором техзаказчик.

Строительный процесс и ответственность технического заказчика

Техзаказчик при ведении строительства осуществляет контроль и технический надзор. Проверкам подвергаются не только качественные показатели использующихся материалов и конструктивных элементов зданий, но и исправное состояние применяющегося оборудования. На руководителе службы технического заказчика лежат инспекторские функции, он следит за объемом выполненных работ, сроками их реализации, расценками и качеством.

По завершении строительства заканчивается и работа техзаказчика. Он подготавливает документацию, которая нужна для того, чтобы объект был принят и введен в эксплуатацию. Техзаказчик передает своему нанимателю всю ту документацию, которая потребуется, когда он будет регистрировать свое право собственности. Сюда включаются, помимо прочего, документы БТИ и бумаги, подтверждающие гарантийные обязательства.

Выполнение функций технического заказчика включает в себя особый момент, направленный на контроль того, как расходуются выделенные инвестором денежные средства. Здесь подразумевается, что выполняются следующие действия:

  • с подрядчиком и субподрядчиками согласовывается цена строительства;
  • проверяются те счета, которые были предъявлены к оплате за выполненные работы;
  • контролируется расход средств и его соответствие утвержденной смете;
  • отслеживается достоверность документации бухгалтерского учета;
  • своевременно готовятся отчеты технического заказчика относительно расходования выделенных денег.

Для чего инвестору нужен технический заказчик

Бытует мнение, что инвестору договор на услуги технического заказчика нужен только в том случае, если речь идет о большом единичном проекте. При необходимости управлять крупным долгостроем внутри компании создается своя структура службы технического заказчика. Конечно, эта схема продолжает использоваться, и у серьезных игроков на рынке нередко существует внутренний техзаказчик. Но все же эта практика считается уходящей, и инвесторы, реализующие проекты любых масштабов привлекают сторонние организации, с которыми подписывается договор оказания услуг технического заказчика.

Привлекающий техзаказчика инвестор рассчитывает на то, что передаст ему управляющие функции, и в то же время будет получать помощь в виде консультирования. В договоре на функции технического заказчика может указываться, что он берет на себя и полное сопровождение проекта, и только отдельные его этапы.

Инвестор должен начать строить отношения с техзаказчиком в самом начале реализации проекта, когда еще оформляются различные заключения и проводятся согласования. От плотности вхождения технического заказчика в проект зависит, насколько успешно он будет оптимизирован в будущем, а также сколько денежных средств и времени будет сэкономлено.

Помимо перечисленного, техзаказчик занимается решением достаточно сложной задачи, связанной с налаживанием взаимодействия между проектировщиками и инвестором. На первом этапе здесь нужно выяснить пожелания заказчика, чтобы затем их правильно сформулировать и донести до архитектора. Занимающиеся проектированием специалисты тоже могут контактировать с инвестором. Они излагают свои мысли на специфическом языке, поэтому их нужно формулировать понятными фразами для людей, имеющих лишь поверхностное представление о технологиях строительства. На технического заказчика в процессе проектирования накладывается задача по учету интересов всех участвующих сторон, а также отслеживания того, чтобы их действия находились в существующих рамках.

При оплате установленной стоимости услуг технического заказчика предполагается, что в нее входит, в том числе, предоставление требующихся консультаций инвестору. Здесь по любому вопросу даются наиболее полные разъяснения, потому что финансирующая капитальное строительство сторона обычно не обладает необходимыми знаниями в этой области.

Естественно, приходится фиксировать увеличение расходов инвестора на величину стоимости технического заказчика, однако результатом этих дополнительных вложений всегда является значительная экономия. Одним из итогов централизации функций технического заказчика становится правильная организация процесса строительства, на каждом из этапов которого не возникает непредвиденных затрат.

При выполнении строительных работ регулярно появляются самые разные нюансы, провоцирующие нарушение утвержденных ранее сроков и бюджетов. На технического заказчика возлагается задача по разрешению всех этих сложных ситуаций в ключе, который приведет к наименьшему перерасходу вкладываемых инвестором средств. При этом уменьшение непредвиденных расходов не является здесь единственной целью. Все подобные вопросы должны решаться по возможности максимально оперативно, потому что сорванные сроки строительства нередко приводят к еще большим потерям. Часто при реализации проекта проявляются такие его особенности, которые заставляют серьезно пересматривать всю стратегию развития и производить переработку проектной документации. Застройщик, привлекающий технического заказчика, столь глубоко погружающегося в проект, получает не только доверительного партнера, но и настоящее доверенное лицо, которое представляет его интересы на стройплощадке. Деятельность техзаказчика заключается в том, что он:

  • отслеживает, в полном ли объеме выполняются работы и не происходит ли при их проведении нарушений качества;
  • следит за эффективностью расходования финансовых средств;
  • в итоге определяет сохранение проектом его рентабельности на каждом из этапов реализации.

Положение о техническом заказчике определяет перечень его обязанностей, который предполагает не только наличие у него знаний в области строительства. Техзаказчик является еще и профессиональным менеджером, способным к организации любого строительного процесса и проведению любых сложных переговоров.

Вопрос-ответ о службе технического заказчика

1. Готовимся подписывать договор технического заказчика на проектирование. Предполагается, что мы будем сопровождать проект вплоть до того момента, пока он не окажется переданным в эксплуатацию. Видим, что заказчик-застройщик хочет прописать в нем положения, характерные для инвестиционного соглашения. Говоря проще, он хочет, чтобы мы не только стали техзаказчиком, но и вложили в проект свои средства. Обоснование застройщика — после внесения собственных средств мы будем более заинтересованы в успешной реализации проекта. Можно ли заключать договор на таких условиях?

Наше мнение — заключать такой договор нельзя. Инвестор тут допускает нарушение базовых принципов осуществления строительной деятельности с участием технического заказчика в качестве третьего лица. Техзаказчик не может становиться инвестором в тех проектах, обслуживанием которых он занимается. При вложении собственных средств он превращается в заинтересованную сторону, чего допускать нельзя. Этот запрет предусмотрен, прежде всего, в интересах самих инвесторов, которые могут привлекать независимых третьих лиц для работы над технической стороной строительства, пока они занимаются «политикой». В вашей ситуации мы видим два варианта:

  • инвестор не обладает достаточным опытом, так как является новичком на рынке;
  • инвестор настроен на реализацию каких-то сомнительных схем.

2. Необходимо ли вступление в СРО, чтобы работать техническим заказчиком?

Нигде не предусматривается, что членство в СРО — это обязательное условие для тех, кто хочет исполнять функции технического заказчика. Однако в то же время в федеральных законах, Гражданском и Градостроительном кодексах содержатся нормы, предполагающие, что техзаказчик без допуска СРО не может заниматься определенной работой. К примеру, сюда относится контроль качества строительных объектов, что входит в число его основных функций.

3. Есть ли у технического заказчика на проекте возможность заключать с подрядчиками договоры от собственного имени?

Такой возможности не предполагается. Технический заказчик по Градостроительному кодексу — это только агент инвестора, который занимается привлечением подрядных организаций от его имени. После ознакомления с формой договора технического заказчика (образцы имеются в сети) становится понятно, что мы говорим лишь об одном из видов агентского договора. Это значит, что техзаказчик оформляет счета-фактуры и прочую документацию только как агент.

Иногда в практической работе можно столкнуться с ситуацией, когда технический заказчик позволяет себе больше самостоятельных действий и от своего имени подписывает договоры с подрядчиками. Расходы в данном случае в дальнейшем перевыставляются нанявшему его застройщику. Тут может происходить оформление сводных счетов-фактур, а в некоторых случаях и трехсторонних договоров с указанием инвестора, техзаказчика и подрядчика. Акты КС-2 и КС-3 тоже подписывают три стороны, счета-фактуры выписываются на застройщика.

Финансирование службе технического заказчика здесь не идет, она получает вознаграждение в заранее определенном в договоре с ней размере. Эта схема известна, но пользоваться ею не следует, потому что тут происходит нарушение базовой логики деятельности техзаказчика и возникает противоречие с тем перечнем функций, которые для него прописаны в нормативной документации. Этот способ работает до момента вмешательства во взаимодействие сторон извне, а также до возникновения различных спорных ситуаций, решающихся по суду или с привлечением каких-то иных арбитров со стороны.